Pages Menu
TwitterRssFacebook
Categories Menu

Опубликовано Июл 1, 2019 в ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ | Нет комментариев

Процедура покупки недвижимости в Испании

Предположим, что Вы нашли недвижимость в Барселоне, которая Вам подходит. Как только Вы решили, что сможете позволить себе заплатить за неё, Вашей первой заботой становится заключение контракта на продажу.

Поскольку, большинству покупателей требуется время для того, чтобы собрать необходимую для покупки сумму, обычно сначала заключается частный контракт между покупателем и продавцом, когда покупатель выплачивает невозвратный депозит, скажем 10%.

Это позволяет зарезервировать собственность, пока покупатель соберёт деньги (переведёт из-за границы или оформит заем в Испании). Если покупатель не сможет заключить сделку, то теряет сумму депозита.

Этот частный контракт, хотя и оговаривает все детали соглашения, такие как условия оплаты, кто платит какие налоги, не является окончательным документом по сделке.

Окончательным документом является escritura de compraventa, которая должна быть подписана в присутствии испанского notario, чтобы придать ей законный статус. Вы можете сделать poder — доверенность, которая позволяет другому человеку подписывать документы за Вас.

Notario (нотариус) — государственный чиновник, который удостоверяет, что контракты законны. Он оставляет у себя оригинал документа на случай, если в будущем возникнут какие-то вопросы.

Нотариус является общественным чиновником, а не частным адвокатом. Его долг — удостоверить, что контракт подписан, деньги заплачены и что покупатель и продавец были предупреждены о своих налоговых обязательствах.

Он не проверяет или гарантирует точность заявлений, сделанных в контракте. Он только удостоверяет, что стороны подписали их надлежащим образом.

Слишком многие думают, что нотариус гарантирует, что все пункты контракта точны и правдивы. Это не так. Однако, нотариус может дать полезные советы обоим сторонам.

Рассмотрим всё по порядку

Первое — контракт. Если Вы не можете прочитать контракт на испанском и такие слова как villa a vendre a lloret de mar вам ни о чем не говорят, а только на этом языке он имеет силу, Вы должны получить копию на английском или на языке, который Вы понимаете.

Иностранный частный контракт, который Вы подписали с английской компанией по продаже собственности, имеет силу в стране происхождения, но это не делает Вас абсолютным владельцем любой собственности в Испании, вне зависимости от того, что говорит Вам агент по продаже.

Только compraventa, подписанная в присутствии испанского нотариуса может сделать это.

На самом деле, даже escritura de compraventa не полностью гарантирует Вам право собственности, пока она не зарегистрирована в Регистре Собственности, что превращает её в escritura publica.

Контракты могут быть простыми или очень сложными. Если Вы платите за собственность одним платежом и собственность должна быть передана Вам немедленно, тогда остаётся только решить вопрос, кто должен платить налоги и различные сборы (обычно, это делает покупатель).

Если Вы платите вовремя, тогда нужно рассмотреть следующие меры предосторожности. В контракте должно быть полное описание продающейся собственности, а также приведены полные данные продавца и покупателя.

Запомните, что владельцем собственности property for sale in Barcelona является продавец, а не агент по продаже недвижимости, заключающий сделку. Практика выписывания чека на имя агентства в корне неверна. Вы должны точно знать, кто продавец.

Одной из важнейших статей контракта должна быть статья, указывающая, что собственность продаётся свободной от долгов, закладов и права наложения ареста на неё (в отличие от других стран, в Испании с собственностью могут идти долги).

Прекрасно, скажете Вы, но как узнать, что это действительно так? Вот тут и вступает в действие Ваш адвокат или квалифицированный сотрудник хестории.

Он может и должен проверить собственность в Регистре Собственности (Registro de la Propiedad), где в escritura должны быть занесены все заклады или возможность наложения ареста на собственность.

Для покупателя недвижимости Registro de la Propiedad является очень важной организацией. Там должен быть зарегистрирован любой заклад собственности, а также указан действительный её владелец.

За небольшую плату Registro может выдать Вам nota simple на любую собственность. Это фотокопия записи о данной собственности в регистрационной книге, которая включает упоминание о любом текущем закладе собственности.

Такая проверка помогает избежать проблем. Не так давно произошёл ужасный случай с одним англичанином, который вернулся в Испанию и обнаружил, что его новый дом конфискован властями и продан на аукционе в счёт оплаты кредита за этот дом. Замки сменили и дом, за который он заплатил, больше ему не принадлежал.

В его контракте не было ни единой статьи в отношении кредитов, залогов и т. п., поэтому, никакого юридического решения эта проблема иметь не могла. Если бы у него был такой пункт в контракте, он мог бы, по крайней мере, подать в суд на продавца за мошенничество. Если бы нашёл его.

И он бы избежал этих проблем, если бы, с самого начала, проверил собственность в Registro de la Propiedad. Это не трудно. Кредит был бы записан в Регистре, даже, если продавец Вам об этом не сказал.

Он бы всё ещё мог решить эту проблему, если бы знал, что собственность под угрозой.

Если бы он находился в Испании, чтобы получить официальное уведомление о предстоящей конфискации и аукционе, или если бы у него был компетентный юридический представитель на время его отсутствия, он мог бы договориться с судом о выплате кредита, который прилагается к собственности, а не к предыдущему владельцу.

Выплата кредита, конечно, неприятный опыт, но это гораздо дешевле, чем потерять дом.

Упоминания о таких юридических действия по закону публикуются в Boletín Oficial и часто также в местных газетах.

Адвокат также проверит, что на собственности не висит задолженность по уплате налогов, и её что исходная регистрация в порядке. Задолженность по налогам проверяется в Hacienda или в Городском Совете. Это единственные долги, которые не указываются в Регистре.

Материалы для этой публикации взяты из книг Blackstone Franks и David Searl . Перевод осуществлён Еленой Любимовой

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.